【財富】黎振偉:更新是推進城市有機進化過程,它不是地產開發

時間:2021/09/14 17:24:50用益信托網

當房地產市場從增量時代進入存量時代,城市更新成為未來城市發展新增長極和房企業務布局新風口。但在這條新賽道上,門檻正在不斷提高,房企之間差距也在拉大。


“城市更新從來不是為房地產而生的,在未來城市更新中,很多開發商將退出這個市場,因為如果只懂做房地產,你就沒法生存。”廣東省房協專家委員會主任委員、世聯行首席技術官黎振偉直言。


9月10日,一場以“喻曉新生”為主題的“2021中國城市更新論壇走進粵港澳大灣區”在深圳舉辦。會上,黎振偉發表了以“城市更新的產業發展之道”為主題的演講。


他認為,城市更新經歷了1.0時代、2.0時代目前已經進入城市更新3.0時代。在城市更新1.0時代,主要是空間再造,就是找一個空間把房子拆掉,重建一個新空間,這是開發商很擅長的;2.0時代主要是內容升級,難點在于更新;3.0時代則是給城市賦能,解決的不僅僅是拆遷、更新問題,還要賦能,要立足于城市“永續發展”核心價值,在正確把握未來變化基礎上,改善城市人居環境,恢復或維持城市已經失去或正在失去的“城市時代牽引力”功能,“激發城市活力”。


如何恢復?在黎振偉看來,中國城市更新在發展中有兩種思維在博弈,并在博弈中迭代。“過去思維是開放思維,很簡單就是數字導向;未來是新經濟思維,存量激活+增加活力,核心是組建新收益活力,計量標準是持續收益。”


“我們對房地產估價邏輯也在改變,過去是按市場定價法,今后要考慮產業增長值,這些完全是不同的計量方式。”黎振偉表示。


“這種情況下,如果只懂做房地產,你就沒法生存。”黎振偉說,所以未來城市更新中很多開發商將退出這個市場。城市更新本質要著眼于城市再生、城市復興、城市發展,實質是對城市空間重新布局、土地資源重新開發、經濟效益重新分配,大大超過原有開發模式。”


產業邏輯下的城市更新給我們帶來了新理念。黎振偉表示,過去開發商參與城市更新更多是從能賣多少房收多少錢考慮,今天我們看到城市更新了產業,涵蓋科研、研發、智造以及整個服務系統。


房企應該怎么去做?黎振偉給出了建議:第一,選擇路徑;第二,關注產業;第三,發展保障;第四,賦能城市。“未來城市更新一定是新產業、新業態、新的發展模式和新內容,而不是新建筑,新建筑只是提供服務的,為人才服務、為產業服務,因此,今后房地產企業參與城市更新一定要從產業角度出發。”


話鋒一轉,他繼續說道,當然,我們也在反思城市更新有什么問題,從參與的項目來看,有三個方面值得注意。


第一,空間置換不等于產業升級,產業發展往往跟不上城市發展步伐,因為城市發展太快了,空間不匹配產業發展需求,所以未來城市規劃要研究產業與空間的結合。


第二,產業升級不等于追高求全。現在,很多城市做更新特別是廠區改造都在學深圳,都要把深圳的高科技引進去,這是不合理的;深圳只有南山區,大家都想學南山區是不現實的,這樣會造成極大浪費。


第三,產業規劃要有周期,它是一個長期目標。


“城市更新本質是可持續、漸進式的城市有機進化過程,是對城市空間結構重新布局、土地資源重新開發、經濟利益重新分配和區域功能重新塑造,它不是簡單的房地產開發,是服務的升級與強化,是科技、金融、文化與生活的結合,是短期向長期可持續發展的轉變。我認為,現在中國房地產開發商中能達到這個目標的非常少,如果行業轉型很多企業很難繼續下去,所以我們要做好充分準備,不要被淘汰。”黎振偉說。


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作者:許 倩
來源:中 國 房 地 產 報

責任編輯:wyx

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