二輪土拍持續降溫, 現微調政策平穩樓市

時間:2021/10/17 10:50:08用益信托網

10月15日,中國房地產業協會召集10家房企在京座談,住建部相關人士在會上聽取了房企意見。消息顯示,會上各家公司代表結合各自經營情況及市場現狀發表了觀點,主要訴求集中在希冀調控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當松綁,包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。


三天前,隨著北京市第二批集中土拍落下帷幕,二輪集中供地接近尾聲。如不出意外,二輪集中供地將以明顯降溫收場。


回頭看首批集中供地,22 城平均溢價率高達 15%,部分熱點城市土地溢價率超 30%,高地貨比地塊占比超 40%,甚至出現“面粉比面包貴”現象。二輪集中土拍的普遍遇冷,正是房地產行業下行回歸理性的縮影。


二輪供地普遍遇冷 行業下行壓力加大


10月13日,北京二批集中土拍進行,共推出的43宗涉宅用地中26宗因無房企報名延期,5宗因僅有一家房企參與網上競價提前底價成交,剩余11宗完成現場競價。


數據顯示,本次成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競拍,相較于一批次的50余家參拍房企,熱度明顯降溫,僅海淀東升鎮兩宗地塊進入競高標準方案環節。其中,供地大戶朝陽區本次供應11宗宅地,僅十八里店1宗地有房企報名,降溫最為明顯,關注度較高的豐臺麗澤商務區萬泉寺地塊并未觸達地價上限。


不只北京,同日,上海二批次土拍亦平淡收官。9幅成交地塊中最高溢價9.02%,其中,3宗地塊封頂進入一次性報價,5宗地塊底價成交,僅閔行梅隴地塊在一次書面報價環節中,觸發了隨機值。


而在此之前,杭州第二批集中供地中,原掛牌31宗地塊終止17宗,終止數量占比達55%,值得注意的是,其中終止的地塊不僅包括10宗“競品質”試點地塊,還有杭騰未來社區、良渚客廳、翠苑商住等熱門地塊。


終止、延期、流拍、低溢價率……近期,受市場調整和房企資金壓力增加影響,重點城市第二批集中供地普遍遇冷。中指研究院數據顯示,截至2021年10月12日,已完成出讓的15個重點城市共計撤牌121宗地塊,流拍65宗。


多位業內人士表示,土地市場遇冷與土拍規則調整有關。受首次集中供地影響,重點城市二輪集中土拍采取了新的出讓規則,并加強了對競拍房企的資格審查,強調房企購地需利用自有資金。在此背景下,央企、國企也成為重點城市二輪集中土拍的拿地主力,如廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊占八成以上,本土品牌+國企央企成奪地主流。


以杭州為例,其不僅于8月26日明確競買企業的購地資金五個“不得”,還從禁馬甲、限制拿地宗數、提高保證金比例、競品質地塊需先提供建設方案且需現房銷售等多角度提升要求,中指研究院浙江分院常務副總高院生表示,此舉導致房企拿地意愿受抑制,一定程度上削減了開發商拿地熱情。基于此,杭州土拍中,競拍拿地房企多為綠城、濱江、杭房、杭州地鐵、興耀、中天等本土企業。


事實上,土地市場遇冷既是多因素綜合作用的結果,也行業下行的縮影,“受到房企資金壓力影響,銀行房貸額度緊張,放款速度放慢,房企回款壓力增大,同時房企融資渠道收緊,因此房企拿地意愿受抑制,拿地更趨向于理性。”多位分析師表示,下半年以來,由于“三道紅線”持續高壓,房地產行業資金鏈緊張,房企普遍面臨流動性考驗,拿地更加謹慎。此外,當前期房預售制度下,購房人擔心爛尾,風險意識提升,觀望情緒濃厚,亦導致了銷售疲態。


市場數據顯示,當前房地產市場呈現新特征,部分城市市場下行壓力加大。一方面,土地市場熱度明顯回落,1-9 月百城土地成交面積 5.03 億平方米,同比下降 10.3%;重點城市二輪土拍流拍率明顯提升,沈陽、合肥、長春二輪土拍流拍率分別為 57%、53%、38%。而在市場端,房價漲幅持續收窄,2021 年三季度,百城新建住宅價格累計上漲0.70%,較二季度收窄 0.22 個百分點,較去年同期收窄 0.48 個百分點。


“哈十六條”穩樓市 預計后續將增城市跟進


房地產市場下行引多方猜測,但主流觀點認為,基于“十四五”規劃提出“促進住房消費健康發展”,政策調控的目的仍然是保持房地產市場平穩健康發展。


“2020 年,住房占居民家庭總資產比重達 59.1%,房產已成為我國居民家庭主要資產。同時,房產與金融系統高度綁定,房地產相關收入為地方政府提供了穩定的財源。”國海證券分析師夏磊表示,在此背景下,房價大幅波動不利于社會穩定運行。


10 月 9 日,哈爾濱住建局等9部門即聯合出臺“十六條”,從緩解房企流動資金壓力和促進購房需求釋放兩個方面平穩房地產市場。其中,哈爾濱通過對預售條件和監管資金返還小幅放松,調整土地增值稅預征率和土地成交價款支付時間,減輕企業流動資金壓力。此外,哈爾濱還加大對人才和新市民首套房購房補貼力度,放寬二手房公積金貸款期限,促進剛需正常釋放,在土地款繳納期限、預售條件、購房門檻等多個方面均有所放松。


此政策為房地產市場帶來積極信號,多位專家表示,哈爾濱市出臺的政策有很強的信號意義,預計后續跟進城市會增加。


“本次政策放松力度與去年疫情期間相當,預計未來會有更多銷售下滑嚴重,房價呈下跌趨勢的城市會此為樣本,”國金證券分析師在研報中表示,基于“房住不炒,一城一策”的總基調,在供給和需求多個維度選擇與自身城市相適應的政策。


“基于地產行業基本面的持續邊際惡化,監管部門未來大概率會出臺相應措施以緩和,確保不讓系統性風險發生。”上述分析師認為,若政策仍持續保持嚴厲,10 月新房銷售或將繼續下滑,屆時三批次集中供地時,國企開發商或也將無充裕現金托底。若年底再進行政策調整,彼時所需力度或更大。基于此,其認為地產政策層面全方位嚴格調控的最艱難時期已經過去,未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。


不過中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜對此持不同意見,其表示,預計后續部分市場調整壓力較大城市亦將跟進出臺房地產扶持政策以平穩市場、緩解房企資金壓力,加快推動中央“兩個維護”要求落地。但值得注意的是,“哈十六條”的出臺旨在通過微調政策平穩市場,邊際改善房企資金壓力,促進正常購房需求的合理釋放,“房住不炒”基調下全國城市房地產市場調控政策均難言大幅放松。


作者:白 志 敏
來源:藍 鯨 財 經

責任編輯:humf

今日頭條更多
資訊頻道子頁-第一短幅
資訊頻道子頁-第二短幅
資訊頻道子頁-底部通欄長幅