新力控股信托項目疑涉“明股實債”

時間:2021/01/08 08:53:09用益信托網

近日,新力在信托市場動作不斷,記者發現其名下的信托計劃涉嫌“明股實債”,有的還借“永續債”進行短期融資。


2019年11月,新力控股集團(下稱“新力”)赴港上市,成為“最年輕”的“內房企”。雖然敲開了資本市場大門,但新力的融資成本仍然居于高位,且對于信托渠道較為依賴。


根據公開資料,上市以后新力共發行了3次美元債,利率均高于9%,其中最高為11.75%,而同等規模的龍光集團(03380.HK)在2020年12月份發行的優先票據利率僅為4.85%。


除此之外,新力亦頻繁通過信托融資,用益信托網顯示,2019年及今年前三季度新力共發行了11項信托計劃,融資成本在9.9%-12.5%之間。


記者調查發現,新力有兩款信托計劃存在諸如“明股實債”、借永續債進行短融等“隱秘”操作,比如“中建投信托·涌泉164號(新力杭州)集合資金信托計劃”(下稱“中建投164號信托計劃”)和“大業信托·共創68號集合信托計劃”(下稱“大業信托共創68號”)。


其中“中建投164號信托計劃”明確提及“業績對賭”“差額補足”及“回購”等內容;而“大業信托共創68號”則是一款永續債信托,但據知情人士透露,該信托產品存續期僅一年,實則為短期融資。


涉嫌“明股實債”


自2010年成立以來,新力這匹“黑馬”一路狂奔。截至今年前11個月,新力銷售額已達988.6億,完成既定目標的90%,距離千億規模也僅是一步之遙。


不過,與大多數中小房企一樣,新力的規模擴張依賴于合作開發,且近幾年權益銷售比均低于50%。據公司年報,2018年、2019年及2020年上半年新力權益銷售比分別為48.8%、49.2%、48.5%。


與此同時,新力的少數股東權益在大幅增加。據東方財富choice數據,2019年新力少數股東權益從2018年的8.17億元增加7倍至67.29億元,今年上半年該數值進一步增加了47.6%至76.81億元,且少數股東權益在公司總權益中占比47%。


但同期內新力的少數股東損益非但沒有增加,反而從2018年的1.4億元減少到2020年中的4896萬元,呈現“權益大幅增長、利潤大幅減少”的狀況。對于此類現象,外界普遍質疑是新力通過“明股實債”降杠桿。


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對新力“明股實債”的質疑并非捕風捉影。近日,記者調查發現,12月中旬新力通過中建投信托發行的“中建投164號信托計劃”疑涉“明股實債”。上述信托計劃的推介書顯示,該信托產品計劃融資不超過3.05億,最終用于新力位于杭州市余杭區良渚新城瓶窯集鎮A7地塊的開發建設。


據知情人士趙勇(化名)透露,新力會做一個兜底的回購協議條款,“承諾客戶收益不低于費前加權平均收益11.5%,費后到手不低于7.5%。在規定期限內(標的項目)沒有售完,客戶收益不達預期的情況下,新力才觸發回購條款來保證客戶收益”。


然而“中建投164號信托計劃”推介書已寫明該產品為權益類,并且交易結構顯示中建投信托計劃持有不超過30%的股權。既然如此,為何該項信托計劃會有回購條款?


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趙勇告訴記者,這是“名義上(的)房地產股權,介于固收和純股權之間的產品”,因為房地產行業出臺了“三道紅線”硬性指標,“房企需控制負債,現在純債權的融資就會減少”。三道紅線其中一項為“剔除預收款后的資產負債率大于70%”,而前述推介書顯示,截至2020年上半年,新力扣除預收賬款后的資產負債率為72.91%,踩中一條紅線。


“表面上是股權關系,但標的項目的開發商同時也約定了在某個時間點以某個價格回購這些股權,這就構成了‘明股實債’的嫌疑。這樣的交易,(本質上)更像是一種以項目股權作為標的的融資借貸行為。”透鏡公司研究創始人況玉清分析道。


此外,“中建投164號信托計劃”亦出現“業績對賭”“差額補足”條款。據另一位知情人士李麗(化名)提供的“中建投164號信托計劃”《投資合作協議》,上面明確寫了新力與中建投信托就標的項目的經營目標及業績目標進行對賭,并且該份協議也對“差額補足”進行了詳細說明,即如果最終投資收益低于預期收益,就差額部分,包括新力在內的公司承擔無條件補足義務。


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針對信托產品中出現“對賭”“差額補足”條款,況玉清表示可能是信托公司為了降低發行難度,給投資者提供一些變相兜底的承諾,讓他們愿意認購。


需要提及的是,除了上述信托計劃外,新力今年3月份在中建投信托發行的另一款產品“中建投信托-涌泉131號蘇州新力太湖集合資金信托計劃”以及在民生信托發行的“民生信托-至信616號蘇州新力項目集合資金信托計劃”均存在“差額補足”和“業績對賭”等條款。


信托融資計劃中為何會頻繁出現“回購”“對賭”和“差額補足”,少數股東權益大幅增加又是為何,新力是否依賴于“明股實債”降低負債率?《中國科技投資》記者致函新力,截至發稿未獲回復。


借“永續債”之名而行短期融資之實


記者調查發現,新力在大業信托發行的“大業信托共創68號”同樣暗藏“貓膩”。


據“大業信托共創68號”推介書,該信托計劃所獲融資將用于泰州新陵力房地產開發有限公司(下稱“泰州新陵力”)進行永續債權式權益性投資。據企查查,泰州新陵力由新力間接控股。


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不過,記者從知情人士楊清(化名)獲悉,雖然“大業信托共創68號”形式為永續債,但是該項信托產品存續期僅一年,實則為短期融資。楊清表示因為銀保監會收緊了融資類信托,信托公司沒有辦法直接發行短期債的融資項目。


“必須設定成N+1的永續債模式才可以正常發行,其實就是存續一年就結束。收益也是固定的,7.6%的凈收益。”楊清補充道。在楊清提供的客戶確認函中,記者看到客戶認購的信托受益權期限就是一年。


此外,在“大業信托共創68號”推介書中,記者看到在信托計劃成立后2個月內,抵押人將其持有的位于湖南省長沙市市轄區開福區的新力紫園二期項目1號和2號地塊的土地使用權提供抵押擔保。


“項目在正常發行之前辦好抵押的叫前置抵押,在項目放款之后才辦妥的叫后置抵押,因為會考慮到放款時間和融資方對資金的要求。”楊清如是說道。“大業信托共創68號”之所以采用后置抵押,楊清解釋是因為長沙項目之前抵押給了其他人。


況玉清認為,后置抵押一般是抵押標的的產權、所有權存在瑕疵,無法及時辦理抵押程序,等問題解決后再辦理。“瑕疵包括沒有正式取得所有權手續、標的已經在押(即)尚未解押(或者)其他情況,風險在于這些所有權、產權瑕疵(可能)無法解決。”況玉清補充道。




作者:孫 珊 珊
來源:中 科 財 經

責任編輯:Instshuai

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