資管企業如何參與城市發展新機遇?

時間:2021/09/09 09:57:31用益信托網

城市更新是以節約空間、資源為目的將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。住建部統計數據顯示,全國共有老舊小區約有17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達4萬億,集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。截至2019年底,中國城鎮化率已經超過60%,北上廣深等一線城市的城鎮化率均超過85%,未來城市建設將從盲目追求規模擴張到從外延擴張向內涵發展轉變,城市更新將成為未來城市發展新趨勢。


十四五規劃綱要中正式提出實施城市更新行動,提出城市更新是今后一段時期我國推動城市高質量發展的重要抓手和路徑,將城市更新上升到了一個新的政策維度。


隨著城市更新進程加快,城市更新所需資金規模越來越大。城市更新開始從政府主導開始向“由政府主導、企業作為主體,引進社會資本”的模式過渡。城市更新基金是城市更新項目融資中最常見的融資方式。城市更新基金通常采用委托貸款或股權+委托貸款的方式進行投資。


一、各地城市更新基金成立情況


近年來,城市更新越來越受到各地政府的重視,城市更新相關地方法規不斷完善。2021年3月,《深圳經濟特區城市更新條例》出臺,深圳早在2009年就有城市更新辦法,2015年就有條例。上半年,成都、北京、重慶、天津、廣州相繼出臺了《成都市城市有機更新實施辦法》、《北京市關于實施城市更新行動的指導意見》、《重慶市城市更新管理辦法》、《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案》。


與此同時《廣州市城市更新條例》公開征求意見稿已在7月發布。上海政府也在8月頒布《上海市城市更新條例(草案)》(征求意見稿),這是在上海市人民政府頒布實施《上海市城市更新實施辦法》(已于2020年5月31日失效)的六年后,上海市城市更新立法的“更新”。這些都是十四五規劃下地方政府切實落實城市更新任務的政策體現。


隨著城市更新地方政策密集出臺,各地政府紛紛引入社會資本通過城市更新基金形式,構建由政府主導、社會資本參與的城市更新模式。截至8月,上海、天津、無錫、廣州等多地陸續成立城市更新基金。


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▲各地城市更新基金成立情況


二、城市更新運作模式


2.1城市更新基金運作模式


城市更新基金采用私募基金的方式向投資人、原業主、企業等主體募集資金,通過成立項目子公司形勢參與城市更新項目。城市更新基金在基金業協會的監管體系下,屬于股權投資基金。城市更新基金的管理人需要取得基金業協會的管理登記備案,且該股權投資基金需要在基金業協會系統進行產品備案。鑒于城市更新基金的項目標準低、退出靈活等原因,城市更新基金是城市更新項目融資中最常見的融資方式。城市更新基金通常采用委托貸款或股權+委托貸款的方式進行投資。


目前推出的廣州、上海等多地的城市更新基金均為母子基金架構,目的是打造“基金+土地+運營”的模式,吸引擁有土地、物業、資金及運營等資源的國企、央企加入基金。


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2.2城市更新項目運作模式


2.2.1政府型


政府通常負責規劃、提供政策指引,由政府建設部門與承擔更新任務的國有企業簽訂土地開發合同。政府作為甲方,確定改造范圍,規定改造期限,辦理劃撥用地手續,籌集所需的全部資金,負責協調在更新項目地段內各單位之間的關系,幫助乙方解決開發過程中的有關問題,監督檢查規劃的開發實施和竣工驗收。開發企業作為乙方,按照規劃要求,負責拆遷安置工作,組織各種樓宇公共服務設施的建設。


2.2.2政府主導下的企業參與型


是指城市更新項目開發由政府主導下的開發商參與。市區兩級政府共同做好居民的搬遷安置,進行總體規劃、土地開發和市政設施建設,然后實行土地招牌掛,由開發商及資產管理企業組織進行設計、建造和運營。


2.2.3企業主導型


是指在城市更新項目開發過程中政府通過出讓用地紅線,由開發商按規劃要求負責項目的拆遷、安置、建設的一種商業行為,是一種完全的市場化運作方式。更新過程中政府不參與,企業可根據自身利益去進行房地產開發。


三、資管行業的機遇與挑戰


3.1城市更新下的機遇


3.1.1城市更新的本質是城市的資產管理


城市更新是在部分一線城市建設用地負增長的背景下,盤活土地存量,創造增量價值,實現內涵式發展的必然之舉。與增量領域走量式發展不同,存量領域需要獨特的投資、創新和運營能力。城市更新的本質是城市的資產管理,需要資管企業的再規劃、再定位。


城市更新是一項“系統工程”,需要多主體參與。作為城市更新環節中重要的參與者,城市更新對資管企業提出了更高的要求。資管企業需要不斷提升自身的拓展、運營、招商能力,高效發現并甄別項目,改造賦能提升物業價值,創造投資空間。伴隨著各地城市更新項目政策的不斷推行,城市更新領域對資產管理的需求也在不斷壯大。


3.1.2存量資產改造所帶來的多樣化業務需求


城市更新作為房地產未來持續發展的重要引擎,市場潛力廣闊,其中存在著并購紅利、資本紅利、運營紅利、政策紅利。與傳統房地產的“開發-銷售”鏈條相比,城市有機更新下,房地產鏈條轉變為:“投資-改造升級-運營-退出”,不動產資管配套服務需求急劇增長。主要增長需求來源如下:


舊產業、舊商業模式的更新,如舊廠房、閑置資產盤活


產業升級換代硬件需求,如工業園區產業升級改造


打造新的需求模式,如傳統辦公更新為智能化物業


3.2城市更新下的挑戰—項目資金投入密集,且具有一定不確定性


目前投入城市更新的項目多位于一線城市城市重要區域,項目從獲取到改造到運營資金需求量大。且城市更新周期相對宅地開發周期更長,進一步制約企業規模增長動能。另一方面,公開數據顯示2020年上市房企融資成本排行榜、房企融資成本在3.8%~9.49%之間,平均融資利率為6.11%,中位數為5.62%。整體來說企業利息支出大,融資成本高。


因城市更新過程中周期和城市更新主體行為具有不確定性,會對現金流造成極大沖擊,且城市更新項目轉讓與退出機制模糊,云南城投、濱江集團等房企的部分城市更新項目被迫最終流產轉賣。


四、資管企業如何參與城市更新?


4.1項目獲取


4.1.1項目尋找:


企業通過自身對政策的判斷與市場研究,挖掘潛在項目,并專業地對項目進行可行性分析。依托自身資產評估,尋求具有升值改造潛力物業。在充分評估基礎上,可尋找有意向一同參與改造企業以城市更新基金形式聯合開發。


4.1.2項目“前融“


(1)外部融資:多樣化金融產品配置,提高資金安全邊際


非標融資包括信托計劃、資管計劃、城市更新基金等,在項目“前融”階段中使用較多。實施主體確認前可通過代建+信托計劃、城市更新基金、國企金控平臺、擔保公司等進行融資。


城市更新項目也可通過引入合作方緩解資金壓力,可與資金實力強的大型房企合作,由大房企解決前期資金投入的問題,又如引入戰略投資者等。


資管企業需培養強大的募資能力和全過程金融產品的設計能力,對照“融、投、管、退”的全價值鏈路徑,考慮業務周期長短考慮,股債權形式靈活配置。通過進行多樣化的金融產品布局和主動管理,推動不動產價值提升,獲得高安全邊際。


(2)內部融資:滾動開發優化設計,緩解項目資金壓力


部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發是城市更新項目的滾動開發的基本思路。城市更新項目一般以安置區作為啟動,安置部分拆遷戶,剩余房產出售,產生利潤,滾動進入下一期的開發成本,緩解實施主體資金壓力。


4.2改造升級


4.2.1項目重新定位


項目運作的超額收入與資產增值主要是通過精準的客群定位、個性化設計和多樣的業態組合實現,需充分考慮政策、位置、原有產業結構、周邊人群等區位條件。項目的重新地位需要資管企業搭建存量更新改造全產業鏈的專業能力和團隊,從項目開發拓展、品牌及設計、招商到運營多環節考量設計。


4.2.2開發模式


城市更新項目運營方式有輕資產運營與重資產運營兩種。在城市更新項目中,資管企業多以與第三方合作,或采用聯合開發形式的輕資產運營為主。主要輕資產運營模式有以下四種:


運營品牌輸出模式


可通過售賣乃至分拆“運營能力”,實現資管企業輕資產路徑。這一模式可以較小資金和較低風險實現園區規模化布局;快速新增可協同園區,實現外溢資源的變現;為重資產項目進入新的城市探路;培育新的營收增長點,甚至分拆成為富有故事性的獨立業務,但這種模式需要在業界已經擁有非常成熟的運營經驗。例:億達中國。


資產證券化模式


將項目形成資產包,當項目達到良性狀態,形成 REITs 快速變現,這種運作以普洛斯為典型代表,也是外資工業地產的成熟做法,可以有效支撐輕資產模式。但無論是中國式 REITs,還是搭建境外架構,產業地產 REITs 還面臨著自身的行業難題,比如收益穩定可靠的優質資產稀少、產業用地年限較短并有進一步縮短的可能等,都限制了產業地產借用 REITs 推行輕資產的可能性。例,普洛斯。


搭建產業服務平臺模式


從產業的角度出發,以產業為核心聚焦產業黏性的價值,為產業提供相應的配套和服務,增加服務端的比重,以增值服務為核心盈利點;但是“ 賣服務”的基礎依仗前期的夯實招商。只有足夠的入駐率,才得以形成“賣服務” 的用戶基礎。光憑借“賣服務”這單一來源顯然難以支撐整個公司。例:富春硅谷。


投資孵化模式


“房東變股東”,將園區和園區企業進行利益捆綁,與園區企業共同成長,通過股權分紅等獲得收益 ;但是產業投資與孵化投資回報周期長,對產業園區企業的專業性、對政府資源金融資源的整合能力要求非常高,實際上 非常難以復制。例:張江高科。


4.3持有運營階段


城市更新項目建設投入使用后,項目持續發展,持續向好趨勢,需要依靠資管企業專業的營運能力、行業發展的視角。項目運營關注點主要是搭建科學化物管系統提升項目管控能力,降低運營成本的同時提升運營水平、優化服務水平。


五、城市更新案例


5.1重資產模式—上海萬科張江國創中心產業地產改造


在上海萬科產業地產戰略下,將舊工業物業改造產業辦公綜合體成為其切入張江國創中心城市更新的主要方式,并設立上海萬科產城發展負責產業園改造后的運營管理,同時成立星商匯產業地產服務平臺為進駐企業提供服務,采取重資產模式。


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張江國創中心以空間改造與產業導入來實踐城市更新,但又不止于城市更新。在張江科學城從“園區”邁向“城區”的同時,張江國創中心也在致力打造功能多元的城市空間,滿足產城融合的需求,為創新人才提供全天候的創享空間。改造后的張江國創中心,集“商、辦、政、住”四大功能于一體。既有強大的產業生態與高效的創意辦公,又有開放式的運動空間與功能豐富的創意大街。


5.2輕資產模式—世聯行上海長寧、蘇城項目


世聯行通過發行城市運營基金,引入啟動資金租賃并改造了上海長寧、蘇城兩個項目。在改造升級階段,世聯行進行了具體項目的操盤,統一策劃定位、裝修。在運營階段,世聯行則輸出旗下多樣的資管服務和品牌,如小貸、小樣等,最終兩個項目均實現了租金溢價。


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參考文章:

新土地規劃人《城市更新和片區綜合開發項目運作的方式、流程、模式及案例分析》


作者:喆 安
來源:投 資 喆 學 院

責任編輯:humf

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