信托公司參與基礎設施公募REITs的路徑

時間:2021/09/13 10:49:09用益信托網

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首批基礎設施公募REITs已于2021年6月21日正式上市。信托公司在交易結構中雖沒有直接的角色,但站在更高更廣的角度看,信托公司在資產端和資金端都有參與的機會,資產端可進行業務撮合、通過Pre-reits方式參與,資金端可通過自營賬戶或主動管理的TOF等產品參與投資,這幾種參與方式可能遠比充當SPV意義重大。


一、資產端:開展業務撮合,與券商基金積極合作 


公募REITs的底層資產為基建項目,本質上是非標項目。券商、基金擅長的領域在股票、債券等標準化資產,而信托公司的優勢在非標,多年來積累了諸多對非標項目判斷及風控的經驗,以及政信項目方面的資源儲備。


信托公司可發揮自身在項目判斷、客戶資源的優勢,積極探尋與券商、基金公司開展合作,進行業務撮合,獲取相應的收入。


二、資產端:提供Pre-REITs融資,形成鏈條閉環


從國外經驗看,REITs的底層資產除了基礎設施外,還覆蓋零售、酒店、商業及辦公樓等其他資產類別。隨著國內首批REITs起航,可以預期底層資產范圍會逐步拓展。


信托公司從事地產業務多年,特別是部分信托公司(如中融信托)在城市更新等領域布局較早,前期城市更新改造的融資類似于Pre-REITs,在公募REITs推出后,可以說打通了退出渠道。參考新加坡凱德集團的“地產+金融”模式,信托公司可把這類業務做深做廣,參與整個REITs領域,形成前期Pre-REITs—中期經營性貸款—后期REITs出表閉環鏈條。在這一過程中,專業的信托公司還可以培養運營管理團隊,通過REITs上市后的運營管理收費服務費。


三、投資端:提供大類資產配置的品種


Reits定位是成熟穩定底層資產的IPO,其收益和風險介于股票和債券之間,是一類中等風險中等收益的資產。借鑒資產評估過程中的折現率以及測算IRR來看,首批9單REITs的資產回報率普遍在6%~8%,接近發達國家水平。在長期利率下行背景下,投資REITs的吸引力提高。


信托公司可嘗試通過自營賬戶,或主動管理的固收+產品、TOF產品參與REITs投資。一方面豐富投資品種,另一方面通過投資增強對底層資產的理解,帶動資產端業務的發展。


目前行業內已有信托公司在首批試水。如下表所示,戰略配售方面,建信信托有集合資金信托計劃參與鹽田港REITs和普洛斯REITs,配售金額分別為0.55億元、2.04億元。華潤信托有單一信托計劃參與廣州廣河REITs,配售金額0.49億元。戰略配售有12個月鎖定期。


圖1.png


從網下機構配售看,華鑫信托旗下兩只產品參與活躍,如下表所示,曾參與6只REITs的網下詢價,部分產品由于報價低未能入圍。此外,蘇州信托自營賬戶參與兩只REITs的詢價,其中一只底層資產為蘇州本地產業園,但因報價低均未入圍。


圖2.png


作者:劉 曉 婷
來源:中 融 研 究

責任編輯:humf

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